Добиться своего: новые законы помогут навести порядок в ЖКХ и реализовать жилищные права граждан

Комитет Государственной Думы по строительству и ЖКХ — одна из ключевых структур, от качества законодательной работы которой зависят повседневные условия жизни граждан России. Работа лифтов, тепло и уют в домах, состояние дворов и подъездов, возможность купить или арендовать комфортное современное жилье — эти и многие другие аспекты постоянно находятся в поле зрения законодателей. Только за последний год с подачи членов Комитета был принят ряд нормативно-правовых актов, регулирующих важнейшие сферы жилищно-коммунального хозяйства, способствующих развитию строительства и реализации имущественных и социальных прав граждан. О наиболее важных из них и о тех инициативах, которые только готовятся парламентариями к рассмотрению, в интервью «Стройгазете» рассказал зампред Комитета Сергей КОЛУНОВ.

Сергей Владимирович, что удалось сделать вам и вашим коллегам по Комитету в рамках законодательной деятельности в 2025 году?

Выделю несколько наиболее важных инициатив. Во-первых, это закон о техническом обслуживании лифтового оборудования в многоквартирных домах (МКД). Его давно все ждали, и он защитит наших жителей от мошеннических схем и от компаний-однодневок, которые подвизались на рынке обслуживания лифтового оборудования. Это очень нужный закон, который не только поможет уберечь средства граждан, пропадавшие из-за таких мошеннических схем, но и предотвратит жертвы, происходящие вследствие поломок оборудования, так как в нем речь идет о лифтах, которые, как известно, являются опасным видом вертикального транспорта. Принятый в декабре закон об обслуживании лифтового оборудования уберет с рынка недобросовестные компании и фирмы-однодневки и поможет создать на нем здоровую конкуренцию между профессионалами. В соответствии с ним сервисные компании все работы с лифтовым оборудованием в МКД будут осуществлять по типовым договорам.

Закон вступит в силу 1 сентября, и до этого срока нам совместно с Минстроем России и другими ведомствами необходимо подготовить и принять ряд подзаконных актов, которые обеспечат его действенность. Работа предстоит большая, но я уверен, что к намеченной дате она будет выполнена.

Второй закон, который я хочу выделить, вносит изменения в Жилищный кодекс РФ и регулирует вопросы коллективного контроля членов Советов МКД за содержанием подписанных актов. Им исключается возможность злоупотреблений со стороны отдельных недобросовестных членов советов МКД, включая их председателей, и устанавливается прямое требование о даче согласия при избрании в такие советы.

В-третьих, это закон, обеспечивающий единообразный подход к регулированию и использованию взносов, идущих на капитальный ремонт общего имущества в МКД. Раньше было так, что когда дом числился в программе реновации, то собственники освобождались от уплаты взносов на капремонт жилых помещений, а за капремонт нежилых обязаны были платить. Новый закон устраняет этот дисбаланс и несправедливость; его нормы гласят, что если дом стоит в программе реновации, то люди взносы на капремонт не платят. Причем те деньги, которые ими были уже заплачены, переносятся на цели ремонта следующего объекта.

В-четвертых, закон о внесении сведений в Градкодекс РФ по вопросам стандартизации деятельности саморегулируемых организаций (СРО) путем введения общих стандартов, которые для них обязательны к исполнению.

Далее, был принят закон о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ по вопросам управления аварийными домами. В соответствии с ним в случае, если МКД признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции, то управление им в целях обеспечения условий для безопасного проживания граждан может по решению органа исполнительной власти субъекта РФ осуществляться управляющей организацией (УО), которая включена в реестр организаций, занятых управлением такими домами.

Следующий закон также вносит изменения в Жилкодекс и обязывает ТСЖ и ЖСК предоставлять собственникам информацию о работе по управлению МКД по форме, утвержденной Минстроем России. В документе отобразятся все необходимые сведения, что будет способствовать повышению прозрачности в этой сфере.

Наконец, был принят закон, вносящий изменения в Жилкодекс и вводящий дополнительную защиту прав граждан при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). Он поможет повысить обеспеченность будущего проекта необходимой инфраструктурой. Также он устанавливает требования к помещениям и месту, куда происходит переселение по программе КРТ.

Говоря об итогах работы, не могу не сказать о программе социальной газификации, благодаря которой уже почти 1 млн домовладений получили доступ к трубопроводному газу. Поправки «Единой России» в бюджет на 20262028 годы предусматривают дополнительное финансирование на эти цели на 1 млрд рублей. Так что в ближайшие три года мы ожидаем, что число газифицированных домовладений вырастет еще минимум на 2,011 млн.

В 2026 году продолжится и реализация масштабного нацпроекта «Инфраструктура для жизни». В прошлом году ввод жилья составил более 103 млн кв. метров, благодаря чему 3,8 млн семей улучшили свои жилищные условия. Удалось отремонтировать, реконструировать и построить порядка 28 тыс. км дорог (+14%). А все регионы утвердили программы развития 2 160 опорных населенных пунктов, в которых проживает более 70% населения. Результатом программ развития «опорников» станет улучшение качества среды для жизни в них на 30% в 2030 году и на 60% к 2036 году.

Если говорить о более близких перспективах, работу над какими законодательными инициативами вы считаете приоритетной в ходе весенней сессии?

Что касается сферы ЖКХ, то, во-первых, в наших планах — отмена НДС для управляющих компаний. Законодательной инициативой предлагается освободить от этого налога работы (услуги) по содержанию и ремонту ОИ в МКД, которые выполняются собственными силами УО. Сейчас, как известно, от НДС освобождены рестораны, отели. Мы хотим такую меру распространить и на управляющие организации. Считаем, что это поможет снизить тарифы, которые жильцы платят УО за обслуживание домов.

Далее, разработан законопроект, предусматривающий повышение ответственности за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и несоблюдение правил пользования ими в десять раз. Это тема достаточно тяжелая и сложная, так как сегодня очень трудно справиться с жильцами, которые захламили свою квартиру. Это не было бы проблемой, если бы последствия такого поведения касались только их самих. Но, к сожалению, запах гнили, плесень и грибки переходят на другие квартиры. Более того, из-за этого падает капитализация имущества добропорядочных граждан, и они не могут ни продать квартиру по нормальной цене, ни сдать ее в аренду. Ранее у нас с первого раза не получилось принять эту инициативу, но мы все равно добьемся своего и примем такой закон.

Разработана инициатива об усилении административной ответственности для ресурсоснабжающих организаций (РСО) и УО за нарушения при подготовке к осенне-зимнему сезону. Это нужный законопроект, после принятия которого ответственные лица не смогут сказать, что не были готовы к зиме, так как за это предусмотрены штрафные санкции и административное взыскание.

Также предлагается разделить лицензию УО и реестр домов под ее управлением, ввести прозрачный механизм исключения УО из этого реестра за некачественную работу. Сейчас получается так, что адреса и лицензия в одном месте, и если ты работаешь плохо, то лицензию отзывают. А мы предлагаем, чтобы лицензия выдавалась УО на вид деятельности, а адреса, по которым компания работает, предоставлялись Жилинспекцией. То есть лицензия должна четко показывать, насколько качественно УО выполняет свою работу. Мы также работаем над тем, чтобы ввести реестр, в котором будет отображаться рейтинг УО. Это нужно, чтобы видеть, в какой зоне — красной, желтой или зеленой — находится та или иная УО с точки зрения качества обслуживания.

Сейчас подобные рейтинги используются во многих регионах. О каком из них идет речь?

Я считаю, что такой рейтинг должен публиковаться Минстроем РФ, и он должен быть один, чтобы все могли на него ориентироваться. Люди должны ясно видеть, что если к ним пришла компания, которая находится в красной зоне, то с ней не надо иметь никаких дел. А Жилинспекция, в свою очередь, таким компаниям не будет давать адреса домов под управление: ты сначала выйди из красной зоны — и только тогда будешь иметь право получить новый адрес для работы.

У жителей возникает много нареканий к работе даже недавно установленных лифтов. Вы уже немного рассказали о том, что делается в этой сфере. Какие еще меры принимаются для улучшения работы парка подъемных устройств в МКД?

Нами разработана инициатива по стандартизации лифтов и лифтовых шахт. Такие стандарты уже применялись во времена СССР. Сегодня же застройщики могут проектировать любые шахты — и никто их не может ограничить. Но мы считаем, что стандартизация нужна и такие нормы помогут в будущем, когда придется менять лифты: это упростит процесс, замена не будет требовать дополнительного проектирования на каждую нестандартную лифтовую шахту, можно будет устанавливать оборудование любого отечественного производителя без доработки строительной части, сам процесс замены окажется дешевле и быстрее по срокам.

Мы также совместно с Минпромторгом готовим инициативу об обязательном создании сервисных центров для иностранных поставщиков лифтового оборудования. Хорошо, когда сегодня из Китая или Турции к нам приходят крупные производители, намеренные работать в России в течение многих лет, но когда на наш рынок проникают какие-то «полугаражные» компании и по дешевке продают свои лифты нашим застройщикам, мы видим в этом опасность. В этом случае возникают вопросы не только к качеству лифтов, но и к тому, откуда для них брать запчасти. А ведь они все время должны быть в наличии, чтобы имелась возможность их быстро купить в случае поломки лифта.

Такие сервисные центры предполагается организовать в каждом субъекте?

Невозможно проработать вопрос и организовать дело так, чтобы такие сервисные центры были в каждом регионе. Поэтому, думаю, будем ориентироваться на плечо доставки. И в случае, если у завода есть сервисный центр в регионе, дилер может не иметь там своего складского запаса запчастей, так как они в этом субъекте у него и так под рукой. Но если центра нет, дилер должен озаботиться организацией складского запаса, чтобы иметь возможность в короткое время заменить неисправную запчасть. То есть с помощью такого механизма мы будем побуждать заводы поставлять необходимые запчасти в регионы, поддерживая тем самым своих дилеров, или развивать собственную сервисную сеть.

Готовится и ряд других инициатив. Сейчас если люди жалуются на работу лифтов в Ростехнадзор, то он на них реагирует. Но такие жалобы возникают, когда с лифтом уже что-то произошло. Останавливаются даже новые механизмы, что говорит о том, что их приемка в эксплуатацию была проведена недостаточно качественно. Мы хотим предотвратить поломки, поэтому намерены восстановить полномочия Ростехнадзора при приемке лифтов.

Справится ли Ростехнадзор с расширением своих задач?

Мы прорабатывали этот вопрос с застройщиками, Фондами капремонта и другими заинтересованными сторонами и считаем, что проблем не возникнет. Стоимость услуги Ростехнадзора по приемке невысока и для всех является подъемной. Кадры для ее оказания и зарплатный фонд на эти цели у ведомства тоже имеются. Возможные сложности при введении этой услуги касаются тех проблем, из-за которых приемка в свое время была отменена, то есть это вопросы бюрократизации и коррупции. Вот над этими моментами нам еще надо будет поработать при подготовке данной инициативы.

При Комитете по строительству и ЖКХ организована рабочая группа, в функции которой входит парламентский контроль за вопросами замены лифтового оборудования в жилом фонде. Она продолжит свою работу, и могу сказать, что минимум один-два раза в месяц мы стараемся выезжать в регионы и на местах предметно отслеживать, как по срокам идет обновление лифтового парка. Кстати, в некоторых субъектах стремятся заменять лифты по очень низким ценам, и мы проверяем, насколько реалистично реализовывать такие контракты.

Что касается вопросов подготовки специалистов для строительной отрасли, то это тоже важная тема. Сейчас монтажные работы очень дороги, нередко обходятся даже дороже, чем стоят сами лифты. Так, если взять стандартный девятиэтажный дом, то новый лифт для него стоит 1,5 млн рублей, а за его монтаж придется заплатить 1,6-1,8 млн. Поэтому мы убеждаем власти субъектов развивать у себя лаборатории и учебные заведения, в которых обучают таким профессиям, как монтажник лифтового оборудования, электрик по его обслуживанию и т. д. Все эти виды работ сегодня хорошо оплачиваются, на таких специалистов имеется устойчивый спрос.

Большое внимание на уровне комитета уделяется диспетчеризации и цифровизации лифтовой отрасли. Мы предлагаем создать единый цифровой реестр лифтового оборудования и единую федеральную систему диспетчеризации. Движение в этом направлении началось, и думаю, что уже в марте мы сможем публично показать первый такой пилотный проект по Подмосковью, с которым сейчас плотно работаем. В конечном счете задача состоит в том, чтобы собрать в единую информационную систему сведения о всех лифтах в стране. Подобно тому, как ГИБДД это успешно сделала «горизонтально» в отношении автомобильного транспорта, мы хотим это реализовать в отношении транспорта вертикального. И, конечно же, диспетчеризация должна быть организована таким образом, чтобы отслеживать состояние каждого лифта, начиная с момента его выхода с завода и заканчивая его выводом из эксплуатации.

Ранее срок замены отработавших гарантийный срок лифтов был перенесен на 2030 год. Но темпы замены устаревшего лифтового парка по-прежнему низки. Как их ускорить?

В общей сложности до 2030 года предстоит заменить 109 014 лифтов. Выявляемые риски срыва замен связаны не с недостаточной мощностью наших заводов, а прежде всего с недоработками на региональном уровне (некоторые субъекты еще не научились работать с домами, у которых есть спецсчета) и с недочетами модели финансирования. Поэтому в целях стимулирования программ замен предлагается проведение эксперимента с обнулением ставки НДС при закупке и оказании услуг монтажа лифтового оборудования в рамках программ капремонта. Также помогут ускорить замены построение вертикали взаимоотношения заводов с монтажными и обслуживающими компаниями и интеграция ответственности в отрасли. Вместе с тем, в прошлом году при плане в 19 тысяч замен в МКД было установлено 17 тысяч новых лифтов. Но разница в 2 тысячи не велика, и заводы, безусловно, выполнят планы. Мы в комитете эти вопросы держим на парламентском контроле, рассказываем в проблемных регионах о позитивном опыте. Поэтому рисков срыва сроков я не вижу и уверен, что принятые меры ускорят темпы модернизации парка, а планы по замене лифтов к 2030 году будут выполнены. Что будет сделано в целях сохранения объектов культурного наследия (ОКН)? В целях повышения их инвестиционной привлекательности разработан законопроект, которым предлагается исключить из текста пункта 14 статьи 48 закона №73-ФЗ положения, накладывающие запрет на раздел земельных участков в границах ОКН. Также подготовлена инициатива о преимущественном праве арендаторов на выкуп ОКН без проведения конкурса за один рубль без участка после его полного восстановления за их счет. Разработаны правила изменения вида разрешенного использования ОКН и т. д., что облегчит их вовлечение в хозяйственный оборот и сократит бюрократические процедуры.

В каком направлении необходимо совершенствовать ипотечные инструменты и меры поддержки приоритетных групп ипотечных заемщиков?

Льготные ипотечные инструменты должны позволять людям улучшать свои жилищные условия, а не работать как инвестиционный механизм и средство заработка. В структуре всей выданной за 2025 год ипотеки семейная ипотека, по данным ЦБ, заняла порядка 80%. Это огромная доля, и на ее поддержание государство выделяет миллиарды рублей. Но дальнейший рост этих затрат уже становится проблематичным, поэтому нужно увеличивать адресность ипотеки, и государство, реализуя эти меры, должно получать «компенсации» — прежде всего, в виде улучшения демографии. И привязка с 1 февраля ставки по ипотеке к количеству детей (уточню, что точных цифр пока нет) направлена именно на это.

А застройщикам, в свою очередь, никто не запрещает предлагать собственные инструменты для привлечения покупателей, например, субсидирование процентных ставок.

В фокусе вашего внимания находится деятельность управляющих компаний. Какие дальнейшие шаги нужно сделать, чтобы помочь добросовестным УК эффективно выполнять свои задачи?

Нами разработан законопроект, совершенствующий вопросы регулирования в сфере обращения с отходами строительства, реконструкции, капремонта, сноса объектов капитального строительства, благоустройства территорий.

Также планируется принять законопроект, расширяющий перечень организаций, которые вправе осуществлять отдельные функции регоператоров. А платежные агенты смогут заниматься учетом начисленных и уплаченных взносов на капремонт, задолженностей и их взысканием.

Законопроект, вносящий изменения в статью 156 ЖК РФ, даст возможность определять стоимость коммунального ресурса исключительно на основании показаний общедомовых приборов учета по итогам расчетного месяца.